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Die Abgabe von Grundstücken im Baurecht ist im Trend. Doch nicht nur die Ausgestaltung der Baurechtsverträge erfolgt sehr unterschiedlich, auch der Umgang der Geldgebenden mit der Finanzierung ist verschieden.
Das Bundesamt für Wohnungswesen BWO hat in Zusammenarbeit mit Wüest Partner im Jahr 2017 die Studie «Baurecht unter der Lupe» publiziert. Sie reagiert auf ein Anliegen von Gemeinden, die Grundstücke im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger abgeben möchten, jedoch kaum über Entscheidungsgrundlagen für die Ausgestaltung des Vertrags und Grundlagen für die Bewertung eines Baurechts verfügen. Im Juni 2022 publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen BWO ein Merkblatt und spricht Empfehlungen aus.
Das Baurecht entsteht durch die Unterzeichnung eines Dienstbarkeitsvertrages, in dem Baurechtsgeber und Baurechtsnehmer die Bedingungen festlegen. Im Vertrag müssen insbesondere das Grundstück und die vorgegebene Nutzung beschrieben werden. Ferner sind die Dauer des Baurechts, der Baurechtzins und dessen Anpassung im Zeitablauf, die Entschädigung beim Heimfall sowie allfällige Nutzungseinschränkungen und Zusatzleistungen zu regeln. Die rechtlichen Grundlagen sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch (ZGB) festgehalten.
Die Ausgestaltung der verschiedenen Elemente, wie Baurechtsdauer, Heimfall und Baurechtzins, haben Einfluss auf die Finanzierung. So wirkt sich beispielsweise eine längere Baurechtsdauer positiv auf die Finanzierung aus. Besonderes Augenmerk gilt bei der Ausgestaltung des Heimfalls. So beeinflusst der Heimfall das Verschuldungspotential und die Intensität der Amortisationspflicht.
Nicht alle Geldgebenden gehen gleich mit der Finanzierung von Baurechten um. Die Beurteilung und Bewertung ist sehr unterschiedlich und führt zu einem breiten Spektrum an Kreditangeboten, welche sich in Kredithöhe, Amortisationspflicht und Zinskonditionen unterscheidet.
Finanzierungsexpertise in der Phase des Abschlusses des Baurechtsvertrages ist sinnvoll und erleichtert die späteren Kreditverhandlungen. Zudem ist die Ausschreibung der Finanzierung empfehlenswert, so wie vom Finanzierungsmarkt von Wohnbaugenossenschaften Schweiz angeboten. Gerade bei Baurechtsfinanzierungen können die Finanzierungsangebote nicht unterschiedlicher sein.
Gut zu wissen
Die Abgabe eines Grundstückes im Baurecht an einen gemeinnützigen Wohnbauträger ist eine interessante und sichere Investition. Nicht nur öffentlich-rechtliche Körperschaften, sondern auch Non-Profit-Organisationen, Immobiliengesellschaften und private Grundeigentümer, welche in eine sinnstiftende Branche investieren möchten, können davon profitieren.