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Heute gehen wir auf Fragen von Hypothekarnehmer ein, die sie wirklich interessieren. Ehrlich, unabhängig und verständlich.
Lohnt es sich vor dem Hypothekenabschluss verschiedene Offerten einzuholen?
Ja, auf jeden Fall. Unsere Arbeit zeigt, dass die Finanzierungsangebote teils stark voneinander abweichen. Dies sowohl in Bezug auf die Kredithöhe und Rückzahlungspflicht wie auch Produkteangebot und Zinskonditionen. In gewissen Fällen liegt das Zinsangebot bis zu 0.5% auseinander. Das gezielte Einholen verschiedener Offerten lohnt sich beim Kauf, Bau und bei jeder Kreditverlängerung. Damit lässt sich rasch viel Geld sparen.
Ist es sinnvoll die Hypothek auf verschiedene Tranchen aufzuteilen?
Der Vorteil eines «Splitts» der Gesamthypothek auf verschiedene Kredittranchen liegt darin, dass dem Zinsänderungsrisiko entgegen gewirkt werden kann. Weil nicht die ganze Hypothek gleichzeitig fällig wird, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit, dass bei der Verlängerung der einzelnen Kredittranchen das Zinsniveau unterschiedlich hoch ist. Nachteilig bei der Aufstückelung der Hypothek ist, dass bei Fälligkeit der einzelnen Kredittranche der Kreditanbieter nicht gewechselt werden kann. Dadurch wird die Verhandlungspower klar eingeschränkt.
Unser Tipp
Wir empfehlen Immobilienbesitzern, welche Eigentümer mehrerer Liegenschaften sind, über die Immobilien zu diversifizieren. Beispiel: Auf der Immobilie 1 einen 3-Monats-Kredit, auf der Immobilie 2 einen 7-Jahres-Kredit, auf der Immobilie 3 einen 10-Jahres-Kredit usw. So kann dem Zinsänderungsrisiko entgegen gewirkt werden, ohne den Verhandlungsspielraum einzuschränken.
Wieso rechnen die Geldgeber bei der Tragbarkeit mit einem Zinssatz von 5% für die Hypothek?
Die Geldgeber sind angehalten, bei der Beurteilung der Tragbarkeit mit einem nachhaltigen Zinssatz zu operieren. Seit vielen Jahren wird für die Tragbarkeit ein Zinssatz von 4.5% oder 5% eingesetzt. Dieser Zinssatz ist nicht mehr zeitgemäss. So liegt der Langfristsatz für Hypotheken bei etwa 3.5%.
Wieso der kalkulatorische Zinssatz nicht reduziert wird, hat mit der Situation auf dem Immobilienmarkt zu tun. Würde die Tragbarkeitsregel entschärft, würde die Verschuldung ansteigen. In der Folge könnten wir uns Immobilien besser leisten, womit die Immobilienpreise aufgrund der höheren Nachfrage noch stärker ansteigen. Eine Überhitzung mit Immobiliencrash könnte die Folge sein.
Wieso wird die Immobilie unterschiedlich bewertet?
Unterschiedliche Bewertungsmethoden und -systeme führen zu unterschiedlichen Werten. Darum lohnt es sich, verschiedene Kreditangebote einzuholen. So beeinflusst die Verkehrswertberechnung der verschiedenen Geldgeber die Belehnungshöhe, die Amortisationspflicht, das Geschäftsrating und nicht zuletzt die Zinskonditionen.
Wieso weichen die Kreditangebote voneinander ab?
Nebst Interpretationsspielraum der Kreditrichtlinien spielt die Anlagestrategie und Preispolitik der Geldgeber eine grosse Rolle. Darum überrascht es nicht, dass die Finanzierungsofferten teils stark voneinander abweichen. Aus diesem Grund lohnt es sich, gezielt verschiedene Kreditangebote einzuholen.
Muss die Hypothek bei Rückzahlung oder Ablösung gekündigt werden?
Ob die Hypothek bei deren Rückzahlung oder Ablösung durch einen anderen Geldgeber gekündigt werden muss, hängt von den Kreditbestimmungen ab. Wir empfehlen, die Kündigungsbestimmungen zu studieren. So werden wir immer wieder mit Aufträgen zur Ausschreibung von Hypotheken konfrontiert, bei welchen der Hypothekarnehmer vergessen hat, seine Hypothek rechtzeitig vorsorglich zu kündigen.
Unser Tipp
So oder so empfehlen wir, 9 bis 12 Monate vor Ablauf der Hypothek aktiv zu werden, die Erneuerungsverhandlungen mit dem Kreditgeber aufzunehmen, die Hypothek vorsorglich zu kündigen und weitere Kreditangebote zu prüfen. Oder noch einfacher: delegieren Sie das Hypothekenmanagement einem Finanzierungspezialisten.
Welches ist die für mich beste Finanzierungsstrategie?
Wie bei der Geldanlage ist die Strategie bei der Geldaufnahme persönlich und individuell. Wer Mühe hat, sich festzulegen, tut gut daran, sich von einem unabhängigen Finanzierungsexperten beraten zu lassen. Eine Zweitmeinung bestätigt oder gibt neue Impulse. Schlussendlich muss der Kreditnehmer aber selbst entscheiden. So werden Hypothekarnehmer erst bei Ablauf des Kredites erfahren, ob sie auf die richtige Finanzierungsstrategie gesetzt haben.