Ist die Zeit der günstigen Hypotheken vorbei?

Wie einfach und komfortabel war es, in den letzten 10 Jahren eine Hypothek abzuschliessen. Man konnte nichts falsch machen, denn die Zinsen zeigten nur in eine Richtung: Nach unten. Fast jede ablaufende Hypothek konnte günstiger refinanziert werden, was erfreulicherweise zu tieferen oder zumindest gleichbleibenden Finanzierungskosten führte.

Die Energiekrise und der damit verbundene Anstieg der Teuerung hat in den letzten 15 Monaten zu einem Zinsanstieg von 2% (!) geführt. Um die Inflation zu bekämpfen und ein Inflationsziel von 2% zu erreichen, haben die Nationalbanken an der Zinsschraube gedreht und werden weiter daran drehen. Ein steigender Leitzins wirkt sich primär auf die Geldmarkthypothek (SARON) und sekundär auf Festzinshypotheken aus. Viele Immobilieninvestoren sehen sich mit zwei bis dreimal Mal so hohen Zinssätzen wie noch vor Monaten konfrontiert, was die Bewirtschaftung des Kreditportfolios erschwert.

Die Zeit der passiven und einfachen Kreditbewirtschaftung ist vorbei. Künftig gilt es, sich vertieft mit dem Kreditportfolio, der Zinsentwicklung und den Finanzierungsmöglichkeiten auseinanderzusetzen, damit die Finanzierungskosten trotz Zinsanstieg optimiert werden können.

Übrigens: Die steigenden Hypothekarzinsen werden sich auf den hypothekarischen Referenzzinssatz auswirken, welcher bereits im Juni 2023 von 1.25% auf 1.50% ansteigen dürfte. Wir rechnen mit weiteren Zinsschritten im Dezember 2023 (+ 0.25% auf 1.75%) und im Dezember 2024 (+ 0.25% auf 2%). Der steigende hypothekarische Referenzzinssatz berechtigt Immobilieninvestoren, die Mietzinsen zu erhöhen, damit die gestiegenen Kreditkosten finanziert werden können.

Inflation Schweiz
Im Februar 2023 lag die Inflation bei 3.4% (Vormonat 3.3%). Die Tendenz ist leicht steigend.

Leitzins
Wir gehen davon aus, dass die Schweizerische Nationalbank an ihrer nächsten Lagebeurteilung vom 23. März 2023 den Leitzins um bis zu 0.50% erhöht. Weiter Zinsschritte im Verlauf 2023 und 2024 schliessen wir nicht aus.

SARON
Der SARON dürfte im März 2023 entlang der Leitzinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank von derzeit knapp 1% auf gegen 1.50% ansteigen.

Kapitalmarktsätze
Die Kapitalmarktsätze dürften leicht steigen. Nach rückläufiger Inflation in den nächsten Jahren, gehen wir mittelfristig von sinkenden Zinsen aus. Dabei erwarten wir eine Korrektur von bis zu 0.5%.

Hypothekarischer Referenzzinssatz
Wir rechnen damit, dass der hypothekarische Referenzzinssatz im Juni 2023 von gegenwärtig 1.25% auf 1.50% steigen wird.

Sollte die Schweizerische Nationalbank weiter an der Zinsschraube drehen und den Leitzins erneut erhöhen, dann werden sowohl Geldmarkt- wie auch Festzinshypotheken teurer. Leitzinserhöhungen in den nächsten Monaten könnte dazu führen, dass der hypothekarische Referenzzinssatz bereits im Dezember 2023 von 1.50% auf 1.75% ansteigt, weil der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz weiter nach oben klettert und den Schwellenwert von 1.62% überschreitet. Sollte sich die Zinssituation nicht entspannen, könnte der hypothekarische Referenzzinssatz bis im Dezember 2024 auf 2% steigen.