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Der hypothekarische Referenzzinssatz beträgt neu 1,5% und liegt damit 0,25% über dem letztmals publizierten Satz von 1,25%. Er gilt für die Mietzinsgestaltung in der ganzen Schweiz.
Der Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten publiziert. Er basiert auf dem volumengewichteten Durchschnittszinssatz der inländischen Hypothekarforderungen. Der mit Stichtag 31. März 2023 ermittelte Durchschnittszinssatz ist gegenüber dem Vorquartal von 1,33% um 0,11% auf 1,44% gestiegen. Der mietrechtlich massgebende Referenzzinssatz wird kaufmännisch gerundet und beträgt somit 1,5% und gilt ab dem 2. Juni 2023. Er bleibt auf diesem Niveau, bis der Durchschnittszinssatz auf unter 1,38% sinkt oder auf über 1,62% steigt.
Im Vergleich zum Vorquartal ist der Referenzzinssatz somit um 0,25% gestiegen. Daraus ergibt sich grundsätzlich für die Vermietenden gemäss Mietrecht ein Erhöhungsanspruch des Mietzinses im Umfang von 3%. Dies aber nur, falls der aktuelle Mietzins auf dem bisherigen, seit 3. März 2020 geltenden Referenzzinssatz von 1,25% basiert.
Wenn der Mietzins noch auf einem Referenzzinssatz von 1,5% beruht, ist eine Mietzinserhöhung aufgrund des Referenzzinssatzes nicht zulässig. Basiert der Mietzins dagegen auf einem noch älteren Satz von 1,75%t oder höher, besteht grundsätzlich weiterhin ein Senkungsanspruch. Meistens gibt der Mietvertrag oder die letzte Anzeige der Mietzinsanpassung Auskunft über die Höhe des Referenzzinssatzes, welcher dem aktuellen Mietzins zugrunde liegt.
Weitere Faktoren können zur Mietzinserhöhung beitragen
Neben der Änderung des Referenzzinssatzes können weitere Kostenfaktoren wie die Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise (Teuerung) eine Rolle in der Mietzinsgestaltung spielen. Die Teuerung kann im Umfang von 40 Prozent angerechnet werden. Zudem kann eine Veränderung der Unterhalts- und Betriebskosten zur Anpassung des Mietzinses führen. Dies ist gegebenenfalls im Rahmen der Berechnung zu berücksichtigen.
Der hypothekarische Referenzzinssatz sowie der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz werden vierteljährlich durch das BWO unter www.referenzzinssatz.admin.ch bekannt gegeben. Die Öffentlichkeit wird jeweils mit einer Medienmitteilung informiert, die nächste ist für den 1. September 2023 vorgesehen.
Für die Mietzinsgestaltung wird in der ganzen Schweiz seit 10. September 2008 auf den einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz abgestellt. Dieser trat an die Stelle des in den einzelnen Kantonen früher massgebenden Zinssatzes für variable Hypotheken. Die Rechtsgrundlage bildet Artikel 12a der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG).
Quelle: www.bwo.admin.ch
Unsere Prognose
Weil die meisten Immobilienbesitzer ihre Hypotheken in den letzten Jahren fest abgeschlossen haben, wird sich der hypothekarische Referenzzinssatz weiter träge entwickeln. Trotzdem gehen wir davon aus, dass der hypothekarische Referenzzinssatz weiter steigt und im Dezember 2023 von 1.50% auf 1.75% geht, weil der zugrunde liegende Durchschnittszinssatz den Schwellenwert von 1.62% überschreitet.