more than finance
Wer derzeit eine langlaufende Festzinshypothek abschliesst, profitiert von attraktiven Zinskonditionen. So können Schnäppchenjäger derzeit 10 Jahre fest zu unter 0.70% abschliessen. Welches Zinsangebot der Hypothekarnehmer erhält, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Für den Laien schwer auszumachen, bringen wir diese Faktoren auf den Punkt.
Kreditpolitik
- Bewertung: Die Immobilie wird von den verschiedenen Kreditgebern unterschiedlich bewertet. Unsere Erfahrung zeigt, dass der Immobilienwert mit bis zu 30% divergiert.
- Belehnung: Die Belehnungsrichtlinien unterscheiden sich. So werden die Belehnungssätze unterschiedlich hoch festgelegt. Zudem erkennen wir Interpretationsspielraum bei der Beurteilung der Objektnutzung, was die Belehnungshöhe beeinflusst.
- Tragbarkeit: Der kalkulatorische Zinssatz für die Tragbarkeitsanalyse unterscheidet sich. So treffen wir beim kalkulatorischen Zinssatz eine Spanne von 3.5% bis 5.5% an – je nach Kreditnehmer und Objektart.
Fazit: Je realistischer die Bewertung der Immobilie, je tiefer die Belehnung und je klarer die Tragbarkeit gegeben ist, desto attraktiver die Zinskonditionen. Nur: Das ist nur die halbe Wahrheit. So wird das Pricing für die Hypothek nicht nur von der Kredit- sondern auch von der Preispolitik der Kreditgeber beeinflusst.
Je realistischer die Bewertung der Immobilie, je tiefer die Belehnung und je klarer die Tragbarkeit gegeben ist, desto attraktiver die Zinskonditionen.
Preispolitik
- Rating: Der Schuldner, die zu finanzierende Immobilie und das Finanzierungsgeschäft werden bewertet. Das Ratingsystem der Hypothekargeber ist unterschiedlich, was in unterschiedlichen Zinsofferten mündet.
- Deckungsbeitrag: Die Renditeerwartung an das Hypothekargeschäft der Finanzinstitute ist unterschiedlich. So überrascht es nicht, dass sich die Zinsmarge der Hypothekargeber unterscheidet.
- Refinanzierung: Hypothekenanlagen müssen refinanziert werden. Die Art und Weise der Refinanzierung ist unterschiedlich, weshalb sich die Zinsangebote der verschiedenen Hypothekargeber unterscheiden.
Fazit: Sowohl die Kredit- wie auch die Preispolitik der Finanzinstitute haben starken Einfluss auf das Zinsangebot, weshalb Hypothekarnehmer gut beraten sind, sich auf dem Hypothekarmarkt umzuschauen, verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen.
Allgemeine Zinsentwicklung
Zu guter Letzt wäre da noch die allgemeine Zinsentwicklung.
- Leitzinspolitik: Die Entwicklung der Geldmarktzinsen hängt stark von der Geldpolitik der Nationalbanken ab. So liegen die Geldmarktzinssätze meist auf dem Niveau des Leitzinses. Schraubt die Nationalbank am Leitzins, so verändern sich auch die Geldmarktzinsen.
- Kapitalmarkt: Die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen ist von vielen Faktoren abhängig. V.a. aber von der Einschätzung, wie sich die Binnen- und Globalwirtschaft sowie die Zins- und Wechselkursparität entwickelt. Für einen Laien ist es ein Ding der Unmöglichkeit, eine Prognose für die Entwicklung am Kapitalmarkt zu stellen (übrigens auch für Experten). So können wir uns beispielsweise nicht so recht erklären, wieso der Schweizer Franken Swap für 10 Jahre im März 2020 bei minus 0.65%, im Dezember 2020 bei minus 0.30% und aktuell bei minus 0.15% liegt. Was ist passiert?
Fazit: Die Entwicklung der Leitzinsen beeinflusst die Entwicklung der Geldmarktzinsen und damit den Zinssatz für kurzlaufende Hypotheken. Die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen (oder Zinsswaps) nimmt Einfluss auf die Refinanzierung von Festzinshypotheken. Was aber trotzdem bleibt, sind durch Wettbewerb angeheizte unterschiedliche Zinsangebote der Hypothekargeber.
Wir zeigen gemeinnützigen Wohnbauträgern, Immobiliengesellschaften und Wohneigentümern auf, wie sie bei der Hypothek einfach und rasch viel Geld sparen können. Wir kennen uns mit konventionellen und modernen Finanzierungsprodukten aus und zeigen Opportunitäten und Sparpotential auf.